Desde el 8 de octubre está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda. En pocos días han surgido dos bandos: los que anuncian el fin de las subastas y los que lo presentan como una gran oportunidad.
Ni una cosa ni otra. Como siempre, lo que toca es leer la norma, separar los hechos de las opiniones y ajustar el análisis de riesgo. Vamos a ello.
1. El límite del 70 %: a quién afecta y a quién no
El artículo 1 limita, hasta el 31 de diciembre de 2030, la compra de viviendas a un precio inferior al 70 % de su valor de mercado, determinado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
No afecta a todo el mundo. Se aplica a:
- Entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a un precio claramente inferior a su valor de tasación.
- Personas jurídicas que sean grandes tenedoras, y las entidades de su grupo.
Lo que esto significa: el foco está en fondos, servicers y sociedades que compran deuda o inmuebles con descuento. Un inversor particular, persona física, en principio queda fuera. Pero si inviertes a través de una sociedad, consulta con tu abogado si cumples con la definición antes de tu próxima operación.
2. Las subastas judiciales: la excepción que todavía no funciona
El artículo 1.4 excluye del límite las adjudicaciones en procedimientos de ejecución judicial o hipotecaria… siempre que el ejecutante esté adherido al Código de Buenas Prácticas que aprobará el Consejo de Ministros.
El matiz importante: ese Código todavía no está aprobado, y la propia norma dice que la excepción no se puede invocar hasta que lo esté (art. 1.5). Además, si una entidad se adjudica por debajo del 70 % la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa, el lanzamiento queda suspendido hasta el 31/12/2030.
3. Desahucios: suspensión hasta 2030
El artículo 2 suspende los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030:
- Si el demandante es una de esas entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras con descuento, el juez suspende el proceso, incluso si hay sentencia o lanzamiento acordado, si no se ha ejecutado.
- En el resto de casos, el juez pide a la Administración que ofrezca una alternativa. Si no la hay, suspende. La suspensión se revisa cada 12 meses y dura como máximo 3 años. Para personas físicas y para quienes se dedican al alquiler asequible se prevé una compensación: renta dejada de percibir, suministros y costas. No cubre lucro cesante.
- Un dato a favor del pequeño propietario: no prevalece la vulnerabilidad del ocupante cuando el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas.
4. Ejecuciones hipotecarias y enervación extraordinaria
El artículo 5 modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil:
- Art. 685.2 LEC: la demanda de ejecución hipotecaria debe indicar si el inmueble es vivienda habitual y si el ejecutante es gran tenedor. Si dice que no lo es, debe acreditarlo con certificación registral.
- Nuevo art. 22.6 LEC: en desahucios por impago con inquilino vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecer una alternativa o pagar la deuda. Si no lo hace, se subroga en la posición del inquilino y no hay lanzamiento.
5. Lo que yo haría como inversor en deuda
- Plazos. En vivienda ocupada por persona vulnerable, el plazo hasta la posesión puede alargarse años. Mételo en el cálculo de la puja como coste real, no como imprevisto.
- Quién eres a efectos de la norma. Persona física, sociedad o gran tenedor: la respuesta cambia el análisis.
- El precio. Si compras con sociedad, una puja por debajo del 70 % del valor de mercado puede chocar con el artículo 1.
- Cargas y ocupación. Hoy pesan más que nunca. La información posesoria vale tanto como la registral.
- Convalidación. Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación (art. 86.2 CE). Si no se convalida, decae. Sigue la noticia.
Este decreto no cierra el mercado de subastas ni de NPL. Pero sí sube el riesgo en vivienda habitual ocupada y cambia las reglas para quien invierte con sociedad. Dominar el riesgo, no ignorarlo, también es esto: leer la norma antes de pujar.
Hacia dónde nos lleva en subastas y NPL
No tengo bola de cristal. Sí más de 22 años y más de 5.000 subastas viendo cambios normativos. Mi lectura para los próximos años:
- Ajuste de precios. Las viviendas ocupadas y los créditos sobre vivienda habitual se pagarán más baratos. El descuento ya no es un regalo: es el precio del plazo.
- Cambio de actores. Menos fondos pujando por vivienda y más espacio para personas físicas y vehículos pequeños fuera del perímetro del art. 1. Y más interés por lo que el decreto no toca: locales, naves y suelo.
- Especialización. Ganará quien analice vulnerabilidad, condición de gran tenedor y estructura jurídica antes de pujar. Quien siga calculando con los plazos de hace tres años pagará de más.
| Una norma no te hace ganar ni perder dinero. Lo que te hace perder es no recalcular tu puja máxima cuando cambian las reglas. Lo que en un principio nos parece algo malo, si te sabes adaptar, puedes encontrar oportunidades donde otros ya no las ven, con menos competencia, y encontrarla depende de ti. |
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Antes de operar, consulta tu caso con un profesional.
Un abrazo,
Manuel Viguín